Werbungskosten bei Vermietung: sofort absetzen oder 50 Jahre warten

Sofortabzug oder Abschreibung: der Unterschied in Euro

Bei Vermietung zählt jede Ausgabe steuerlich, aber nicht jede zählt gleich schnell. Werbungskosten wirken sofort im Jahr der Zahlung und mindern dein zu versteuerndes Einkommen mit dem vollen Grenzsteuersatz. Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken dagegen nur über die AfA, also verteilt über Jahrzehnte. 10.000 € Reparatur bringen bei 42 % Grenzsteuersatz sofort 4.200 € zurück; dieselben 10.000 € als Herstellungskosten bringen bei 2 % AfA nur 84 € im Jahr. Der Unterschied ist keine Formalie, sondern Liquidität.

Was sofort abziehbar ist

• Finanzierungskosten: Schuldzinsen, Bereitstellungszinsen und die Kosten der Grundschuld, Beurkundung wie Eintragung. Deshalb gehören sie nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage, wie im Artikel zu den Notar- und Grundbuchkosten erklärt.
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Instandhaltung, die den Zustand erhalten, vom Wasserhahn bis zum Austausch der Heizung gleicher Art.
• Laufendes: Verwaltung, Grundsteuer, nicht auf den Mieter umgelegte Betriebskosten, Kontoführung, Fahrten zum Objekt, Steuerberatung für die Anlage V.
• Leerstand: Auch ohne Mieteinnahmen bleiben die Kosten abziehbar, solange die Vermietungsabsicht besteht.

Die 15-Prozent-Falle der ersten drei Jahre

Die wichtigste Ausnahme steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung zusammen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer), werden sämtliche dieser Aufwendungen zu Herstellungskosten. Der Sofortabzug entfällt dann rückwirkend für alle Maßnahmen des Zeitraums, es bleibt die Abschreibung.

Wer nah an der Grenze plant, plant mit dem Kalender: Eine Sanierung, die die Schwelle reißen würde, kann nach Ablauf der drei Jahre wieder Erhaltungsaufwand sein. Und wer die Grenze ohnehin weit überschreitet, etwa bei der Kernsanierung, kalkuliert von Anfang an mit AfA statt Sofortabzug; für ältere Objekte kann dann die kürzere Restnutzungsdauer den Satz heben.

Erhaltungsaufwand verteilen: § 82b EStDV

Das Gegenstück zur Falle ist ein Wahlrecht, das viele verschenken: § 82b EStDV erlaubt, größeren Erhaltungsaufwand an überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden im Privatvermögen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Das lohnt, wenn der Sofortabzug in ein Jahr mit niedrigem Steuersatz fiele oder das Einkommen stark schwankt: Statt einmal viel in einem schwachen Jahr abzusetzen, glättest du die Wirkung über die Jahre mit hohem Grenzsteuersatz.

Erhaltung oder Herstellung: die Abgrenzung

Erhaltungsaufwand erneuert Vorhandenes in vergleichbarer Art und Güte; Herstellungskosten schaffen Neues, erweitern die Fläche oder heben den Standard des Gebäudes wesentlich. Der Austausch alter Fenster gegen zeitgemäße ist Erhaltung, der Anbau eines Balkons Herstellung. In der Praxis entscheidet oft die Summe der Maßnahmen, und innerhalb der ersten drei Jahre entscheidet ohnehin die 15-Prozent-Grenze. Im Zweifel gehört die Frage vor der Beauftragung zum Steuerberater, nicht danach.