Eigenkapital: was der Kauftag wirklich verlangt
Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht deine Rechnungen. Was am Kauftag fällig wird, warum eine Reserve dazugehört und wie jedes Prozent Eigenkapital gleich dreifach wirkt.
Stand September 2026 · Geprüfte Quellen am Ende des Artikels
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Die Nebenkosten zahlst du selbstDie Reserve gehört zum KaufpreisWie Eigenkapital dreifach wirktKaufen ohne Eigenkapital: möglich, aber teuerDas Beispiel: was von 80.000 € übrig bleibtHäufige FragenDie Nebenkosten zahlst du selbst
Banken beleihen den Wert der Immobilie, und die Kaufnebenkosten schaffen keinen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind beim Wiederverkauf verloren. Deshalb verlangen fast alle Banken, dass du sie aus eigener Tasche zahlst. Das ist die praktische Untergrenze des Eigenkapitals: je nach Bundesland und Makler meist 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises, beim Beispielkauf über 320.000 € in Baden-Württemberg 31.666 €.
Die Reserve gehört zum Kaufpreis
Wer am Kauftag das letzte Eigenkapital ausgibt, finanziert die erste defekte Therme mit der Kreditkarte. Eine Reserve ist deshalb kein Luxus, sondern Teil des Kapitalbedarfs. Der Objekt-Check rechnet sie nachvollziehbar als drei Monatsraten plus ein Jahr Instandhaltung und addiert sie zu den Nebenkosten zur Kennzahl Kapitalbedarf am Kauftag. Diese Reserve gehört auf ein eigenes Konto, nicht in die Finanzierungslücke.
Wie Eigenkapital dreifach wirkt
Kleineres Darlehen: Jeder Euro über den Nebenkosten senkt Darlehen, Rate und Zinskosten über die gesamte Laufzeit.
Besserer Zins: Banken preisen nach dem Beleihungsauslauf, dem Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Je niedriger er ist, desto besser sind in der Regel die Konditionen.
Kleinere Grundschuld: Auch Beurkundung und Eintragung der Grundschuld kosten nach Darlehenshöhe, siehe Notar- und Grundbuchkosten.
Dazu kommt der Risikopuffer: Mehr Eigenkapital hebt den kritischen Anschlusszins und den verkraftbaren Leerstand, also genau die Grenzen, an denen der Objekt-Check sein Urteil festmacht.
Kaufen ohne Eigenkapital: möglich, aber teuer
Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises hinaus gibt es, aber selten und zu spürbar schlechteren Konditionen: Die Bank trägt mehr Risiko und lässt es sich bezahlen, und sie stellt höhere Anforderungen an Einkommen und Bonität. Für Kapitalanleger kommt das Rechenproblem dazu: Höhere Rate und höhere Restschuld drücken den Cashflow und senken die Grenzen im Stressfall. Ob die Rechnung trotzdem trägt, ist keine Meinungsfrage; der Objekt-Check beantwortet sie für deine Zahlen.
Das Beispiel: was von 80.000 € übrig bleibt
80.000 € Eigenkapital klingen nach einem Viertel des Kaufpreises. Tatsächlich gehen davon zuerst 31.666 € Nebenkosten ab; es bleiben 48.334 €, die das Darlehen senken. Finanziert werden also 271.666 €, rund 85 Prozent des Kaufpreises. Diese Kette, Eigenkapital minus Nebenkosten gleich echte Darlehenssenkung, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner für dein Bundesland automatisch mit.
Rechne es an deinem Objekt
Der Objekt-Check rechnet den Kapitalbedarf am Kauftag aus Nebenkosten und Reserve und zeigt, wie dein Eigenkapital Darlehen und Urteil verändert.
Kapitalbedarf im Objekt-Check rechnenHäufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Als Untergrenze die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland meist 9 bis 13 Prozent des Kaufpreises, plus eine Liquiditätsreserve. Beim Beispielkauf über 320.000 € sind das rund 32.000 € Nebenkosten und einige tausend Euro Reserve.
Kann ich ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Vereinzelt finanzieren Banken über 100 Prozent hinaus, zu spürbar höheren Zinsen und mit strengen Anforderungen an das Einkommen. Die Rechnung kippt dann schneller: Rate und Restschuld sind höher, der Puffer fehlt.
Senkt mehr Eigenkapital den Zins?
In der Regel ja: Banken preisen nach dem Beleihungsauslauf, dem Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Je niedriger er liegt, desto besser sind üblicherweise die Konditionen; die genauen Schwellen setzt jede Bank selbst.
Quellen: § 34 GNotKG, Gebührentabelle B