Spekulationssteuer: wann der Verkauf steuerfrei ist und was ein Jahr zu früh kostet

Die Frist: zehn Jahre, vom Vertrag zum Vertrag

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Maßgeblich für die Frist sind die notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Liegen zwischen den Verträgen mehr als zehn Jahre, ist der gesamte Gewinn steuerfrei, egal wie hoch.

Der Gewinn: warum die AfA ihn erhöht

Der steuerpflichtige Gewinn ist Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten. Der Haken steht im Gesetz selbst: Die Anschaffungskosten mindern sich um die in Anspruch genommene AfA. Jeder Euro, den du während der Vermietung abgeschrieben hast, erhöht also den Gewinn beim Verkauf innerhalb der Frist. Die AfA ist bis dahin keine endgültige Ersparnis, sondern ein zinsloser Steueraufschub.

Kein Sondersatz: dein Einkommensteuersatz zählt

Anders als Kursgewinne unterliegt der Immobiliengewinn nicht der Abgeltungsteuer. Er wird deinem übrigen Einkommen zugeschlagen und mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert, im Spitzenbereich bis zu 45 Prozent zuzüglich Zuschlägen. Ein hoher Veräußerungsgewinn kann dabei auch den Satz auf dein übriges Einkommen des Jahres anheben, was den Verkaufszeitpunkt zur Steuerfrage macht.

Eigennutzung und Freigrenze

Zwei Auswege kennt das Gesetz. Erstens die Eigennutzung: Steuerfrei bleibt, wer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Für durchgehend vermietete Kapitalanlagen greift das nicht. Zweitens die Freigrenze: Bleibt der Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres unter 1.000 €, ist er steuerfrei. Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Euro darüber, und der gesamte Gewinn ist steuerpflichtig.

Die Klippe: was ein Jahr Warten wert ist

Zwischen dem neunten und dem zehnten Jahr liegt deshalb eine Klippe, die größer ist, als die Wertsteigerung eines Jahres vermuten lässt: Mit der Frist fällt nicht nur die Steuer auf den Wertzuwachs weg, sondern auch die auf die gesamte kumulierte AfA. Im Beispielfall des Verkaufsrechners (Kauf für 320.000 € plus Nebenkosten, Verkauf für 420.000 €, 42 % Steuersatz) stehen beim Verkauf nach neun Jahren rund 48.000 € Steuer an, ein Jahr später null. Wer kurz vor der Frist verkauft, verschenkt den Steueraufschub von Jahrzehnten; der Rechner zeigt die Klippe für deine Zahlen als Tabelle je Haltedauer.