Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: jede Position, exakt gerechnet

Die Positionen im Überblick

Beim Kauf einer Immobilie zahlst du nicht nur den Kaufpreis. Vier Blöcke kommen dazu: die Grunderwerbsteuer deines Bundeslands, die Notargebühren, die Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Wer finanziert, zahlt außerdem für die Grundschuld, mit der die Bank ihr Darlehen absichert. Zusammen sind das je nach Bundesland und Maklerbeteiligung meist zwischen 9 und 13 Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer: der größte Einzelposten

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, ihr Satz reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 320.000 € Kaufpreis liegen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland 9.600 €, nur bei dieser einen Position.

Eine Ausnahme kennt das Gesetz: Der Erwerb in der Familie, etwa von Eltern, Ehegatten oder durch Erbschaft, ist nach § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Notar und Grundbuch fallen trotzdem an.

Notar und Grundbuch: Wertgebühren, keine Prozente

Fast jeder Ratgeber setzt für Notar und Grundbuch pauschal „rund 2 Prozent“ an. Das ist doppelt falsch: Notare und Grundbuchämter rechnen nach der Gebührentabelle des GNotKG, und die ist degressiv. Der Anteil am Kaufpreis sinkt mit steigendem Preis: Pauschale zwei Prozent überschätzen teure Käufe und unterschätzen günstige. Beim Beispielkauf über 320.000 € mit Finanzierung sind es tatsächlich 2.704 € für den Notar und 1.538 € für das Grundbuch, zusammen 1,3 Prozent statt zwei.

Wie die Staffel genau funktioniert, welche Gebührensätze beim Kauf anfallen und warum sich daran nichts verhandeln lässt, steht im eigenen Artikel: Notar- und Grundbuchkosten: die Gebührentabelle statt der Zwei-Prozent-Regel.

Die Grundschuld gehört mit in die Rechnung

Wer finanziert, lässt eine Grundschuld beurkunden und ins Grundbuch eintragen. Beide Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld, also im Regelfall nach der Darlehenssumme. Bei 271.666 € Darlehen sind das zweimal 585 €, zuzüglich Umsatzsteuer auf den Notarteil. Viele Nebenkostenrechner lassen diese Position einfach weg.

Für Kapitalanleger hat die Grundschuld einen steuerlichen Vorteil: Ihre Kosten zählen zu den Finanzierungskosten und sind sofort als Werbungskosten abziehbar, statt über Jahrzehnte abgeschrieben zu werden. Mehr dazu im Artikel zur AfA und Abschreibung.

Maklerprovision: der verhandelbare Teil

Seit Ende 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. Üblich ist eine Teilung, der Käuferanteil liegt verbreitet bei 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Anders als die Gebühren von Notar und Grundbuchamt ist die Provision Verhandlungssache, vor allem bei Objekten, die schon lange am Markt sind. Bei Käufen direkt vom Eigentümer entfällt sie ganz.

Ein vollständiges Rechenbeispiel

320.000 € Kaufpreis in Baden-Württemberg, 80.000 € Eigenkapital, Makler mit 3,57 Prozent. Das Darlehen und damit die Grundschuld ergeben sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital:

Die Gesamtinvestition steigt damit auf 351.666 €. Beim Barkauf ohne Darlehen entfallen die beiden Grundschuldpositionen samt anteiliger Umsatzsteuer, die Summe sinkt auf 30.385 €.

Warum Nebenkosten Eigenkapital sind

Banken beleihen den Wert der Immobilie, nicht deine Rechnungen. Die Nebenkosten schaffen keinen beleihbaren Wert, deshalb verlangen fast alle Banken, dass du sie aus eigener Tasche zahlst. Im Beispiel bleiben von 80.000 € Eigenkapital nach den Nebenkosten noch 48.334 €, die das Darlehen senken. Wie viel Kapital der Kauftag insgesamt verlangt, inklusive einer Reserve für Rate und Instandhaltung, zeigt dir der Objekt-Check in der Kennzahl „Kapitalbedarf am Kauftag“.