AfA-Rechner für Immobilien
Wie wirken Abschreibung und Steuern? Was du jährlich abschreiben kannst und was das spart.
So rechnet dieser Rechner
Was ist die AfA?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudes bei vermieteten Immobilien: je nach Fertigstellungsjahr 2, 2,5 oder 3 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr, im Kaufjahr zeitanteilig ab dem Kaufmonat. Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben.
Die Formel
AfA pro Jahr = Anschaffungskosten × Gebäudeanteil × AfA-Satz AfA im Kaufjahr = AfA × verbleibende Monate ÷ 12 Steuerersparnis = AfA × persönlicher Grenzsteuersatz
Ein Rechenbeispiel
Bei Anschaffungskosten von 350.385 € (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten ohne die Kosten der Grundschuld) und 80 % Gebäudeanteil beträgt die Bemessungsgrundlage 280.308 €. Für ein 1994 fertiggestelltes Gebäude gelten 2 % AfA, also 5.606 € pro Jahr; beim Kauf im Mai sind es im ersten Jahr 3.737 € für acht Monate. Mit 42 % Grenzsteuersatz spart ein volles Jahr rund 2.355 € Steuern.
Was abgeschrieben wird
Nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Gebäudeanteil liegt je nach Lage zwischen 70 und 85 Prozent, in Innenstadtlagen eher niedriger, weil der Bodenwert höher ist.
Was in die Bemessungsgrundlage gehört
Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar und Grundbuch für den Erwerb. Nicht dazu gehören die Kosten der Grundschuld: Sie sind Finanzierungskosten und sofort als Werbungskosten abziehbar.
Der Satz folgt dem Fertigstellungsjahr
Der Rechner leitet den AfA-Satz aus dem Fertigstellungsjahr ab: 2 Prozent ab 1925, 2,5 Prozent für ältere Gebäude, 3 Prozent ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Ein Gutachten über eine kürzere Restnutzungsdauer hebt den Satz auf 100 geteilt durch die Restjahre.
Im Kaufjahr zählt der Monat
Die AfA beginnt mit dem Monat des Kaufs und wird im ersten Jahr zwölftelweise gewährt. Wer im Dezember kauft, bekommt ein Zwölftel; der Rest verschiebt sich ans Ende der Abschreibungsdauer.
Die Ersparnis ist kein Geschenk
Die AfA verschiebt Steuerlast in die Zukunft: Sie senkt den Buchwert, und beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erhöht genau das den steuerpflichtigen Gewinn.
Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?
2 Prozent für Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent für ältere Gebäude und 3 Prozent für Neubauten ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Weist ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nach, gilt der höhere Satz daraus.
Warum wird der Bodenanteil nicht abgeschrieben?
Abgeschrieben wird nur, was sich abnutzt. Grund und Boden verlieren steuerlich keinen Wert; deshalb zählt nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Annahmen und Stand
AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG, zeitanteiliges Kaufjahr nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG, Stand 2026. Für den Neubau rechnet der Rechner auf Wunsch die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (5 Prozent vom Restwert, Baubeginn ab Oktober 2023) inklusive des Jahres, in dem der Wechsel zur linearen AfA lohnt. Der Gebäudeanteil ist eine Schätzgröße; maßgeblich ist die Aufteilung im Kaufvertrag beziehungsweise die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung.
Quellen: § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung · Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung · Ratgeber: AfA und Abschreibung verstehen · Ratgeber: die degressive AfA für den Neubau
Die Steuerwirkung im Betrieb ist klar. Was bleibt am Ende beim Verkauf?
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