Degressive AfA: 5 Prozent für den Neubau, und wann der Wechsel lohnt

5 Prozent, aber vom Restwert

Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten in gleichen Scheiben über Jahrzehnte. Die degressive macht es anders. Sie nimmt jedes Jahr 5 Prozent von dem, was noch übrig ist. Im ersten Jahr ist das viel, danach wird die Scheibe jedes Jahr etwas kleiner, weil auch der Restwert schrumpft. Nachlesen kannst du das in § 7 Abs. 5a EStG.

Ein Neubau mit 500.000 € Gebäudeanteil bringt im ersten Jahr 25.000 € Abschreibung. Linear wären es bei 3 Prozent nur 15.000 €. Dieser Vorsprung schmilzt mit den Jahren, und irgendwann kehrt er sich um. Dafür gibt es den Wechsel, dazu gleich mehr.

Wer sie bekommt

Das Fenster ist klar umrissen. Der Bau muss nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen worden sein. Wer nicht selbst baut, sondern kauft, braucht einen Kaufvertrag aus diesem Zeitraum und muss spätestens im Jahr der Fertigstellung anschaffen. Es geht also um neue Wohngebäude, nicht um Bestand. Für die typische Bestandswohnung von 1994 bleibt es bei der linearen AfA.

Was sie in den ersten Jahren bringt

Gerade am Anfang einer Finanzierung zählt jeder Euro Liquidität. Die Zinsen sind hoch, die Tilgung frisst die Miete, und genau in diese Jahre legt die degressive AfA ihr größtes Gewicht. Beim Beispiel mit 500.000 € Gebäudeanteil und 42 Prozent Grenzsteuersatz bringt das erste volle Jahr rund 10.500 € Steuerersparnis statt 6.300 €. Über die ersten fünf Jahre summiert sich der Vorsprung auf mehrere tausend Euro, die du nicht vorstrecken musst.

Der Wechsel zur linearen AfA

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich den Übergang zur linearen Methode. Danach wird der verbliebene Restwert gleichmäßig auf die restliche Nutzungsdauer verteilt. Interessant wird das in dem Jahr, in dem diese gleichmäßige Rate erstmals über den 5 Prozent vom Restwert liegt. Von da an wäre es Verschwendung, degressiv weiterzumachen.

Diesen Zeitpunkt musst du nicht suchen. Der AfA-Rechner vergleicht beide Beträge Jahr für Jahr und rechnet den Wechsel automatisch ein, sobald er sich lohnt. In der Jahrestabelle siehst du genau, wann die Beträge kippen.

Was dagegen sprechen kann

Die degressive AfA zaubert kein zusätzliches Abschreibungsvolumen. Die Summe bleibt dieselbe, sie kommt nur früher an. Wer innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, bekommt die Rechnung präsentiert, denn jede abgesetzte AfA erhöht dort den steuerpflichtigen Gewinn, und bei der degressiven ist bis dahin schlicht mehr zusammengekommen. Außerdem schließt das Gesetz während der degressiven Phase Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus. Wer langfristig hält und die frühen Jahre entlasten will, fährt mit ihr trotzdem meist besser.