Mietpreisbremse: der Deckel über deiner Renditerechnung

Was die Bremse begrenzt

Bei einem neuen Mietvertrag darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. So steht es in § 556d BGB. Die Vergleichsmiete kommt aus dem Mietspiegel deiner Stadt, und sie liegt oft deutlich unter dem, was Inserate gerade aufrufen. Genau da wird es für Käufer gefährlich. Die Miete im Exposé ist eine Behauptung des Verkäufers. Was du nach dem Kauf bei einer Neuvermietung verlangen darfst, ist eine andere Zahl.

Wo sie gilt, und wie lange noch

Die Bremse greift nicht überall, sondern nur dort, wo ein Bundesland per Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. Das betrifft die meisten Großstädte und viele Universitätsstädte. Diese Verordnungen haben ein eingebautes Ablaufdatum, sie müssen spätestens mit dem 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ob es danach eine Nachfolgeregelung gibt, weiß heute niemand. Für eine Kalkulation über zehn oder fünfzehn Jahre ist die ehrliche Annahme, dass die Begrenzung eher bleibt als fällt.

Die Ausnahmen: Neubau, Vormiete, Modernisierung

Drei Wege führen an der Bremse vorbei, und alle drei stehen im Gesetz. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind komplett ausgenommen, ebenso die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). Und war die Miete des Vormieters zulässig höher als die Grenze, darfst du sie weiter verlangen. Für Kapitalanleger macht das den Unterschied zwischen zwei äußerlich gleichen Wohnungen aus. Die eine darf 14 € je Quadratmeter kosten, die andere nur 11 €, nur weil Baujahr und Miethistorie verschieden sind.

Was das für den Kauf bedeutet

Rechne mit der Miete, die du verlangen darfst, nicht mit der, die im Inserat steht. Dafür brauchst du vor dem Kauf drei Dinge. Den Mietspiegel der Stadt, die aktuelle Miete des Vormieters mit Datum, und Klarheit darüber, ob eine der Ausnahmen greift. Mit dieser Zahl gehst du dann in den Objekt-Check und siehst, ob die Rechnung trägt und wie viel Abstand zur Break-even-Miete bleibt. Liegt die zulässige Miete darunter, ist das kein Detail, sondern ein Kaufpreisargument. Der Kaufpreisfaktor gehört auf die zulässige Miete gerechnet, sonst vergleichst du Wunschzahlen.