Die Rechner dieser Seite zeigen nicht nur Zahlen, sie ordnen sie auch ein: trägt sich, knapp, teuer. Jede dieser Bewertungen gehört zu einer von vier Klassen, und diese Seite legt für jede Schwelle offen, zu welcher. So kannst du selbst entscheiden, welche Urteile du übernimmst und welche du mit eigenen Maßstäben ersetzt.
1. Amtlich belegt
Zahlen aus Gesetzen und amtlichen Statistiken. Sie sind an der jeweiligen Stelle mit der Quelle verlinkt und werden vor der Veröffentlichung am Primärtext geprüft.
- Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer, Notar- und Grundbuchgebühren nach GNotKG, AfA-Sätze und Zwölftel-Regel nach § 7 EStG, Zehnjahresfrist nach § 23 EStG.
- Voreinstellungen der Bewirtschaftungskosten: Das Mietausfallwagnis von 2 Prozent ist der Höchstsatz nach § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung. Instandhaltung (12 € je m² und Jahr) und Verwaltung (30 € je Monat) lehnen sich an die altersgestaffelten Pauschalen nach § 28 und § 26 II. BV an, die seit 2005 mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden. Alle drei Felder sind Voreinstellungen und lassen sich an das konkrete Objekt anpassen.
- Standortkennzahlen aus Zensus 2022, Regionaldatenbank und BBSR, mit Quelle und Stichtag an jeder Zahl, siehe Datenquellen.
2. Mathematisch hergeleitet
Größen, die zwingend aus deinen Eingaben folgen. Sie brauchen keine Quelle, sondern eine Definition, und die steht jeweils im Rechenweg des Rechners.
- Break-even-Miete: die Miete, bei der Einnahmen und Ausgaben sich genau decken.
- Kritischer Anschlusszins: der Zins, ab dem die bisherige Rate die Zinsen der Restschuld nicht mehr deckt.
- Verkraftbarer Leerstand: der Mietausfall, ab dem der Cashflow des ersten Jahres negativ wird.
- Kaufpreisfaktor, Brutto- und Nettomietrendite, IRR: definierte Verhältniszahlen, keine Bewertungen. Bewertend wird es erst bei den Stufen, siehe unten.
- Das Urteil des Objekt-Checks („trägt sich", „trägt sich nicht"): der Vergleich deiner Kaltmiete mit der Break-even-Miete. Ob es auch unter Stress trägt, hängt zusätzlich an den Szenario-Annahmen aus Klasse 4.
- Ein Sonderfall: Liegt die Nettomietrendite unter dem Sollzins, arbeitet der Kredithebel gegen dich. Das ist keine Meinung, sondern Arithmetik des Leverage-Effekts.
3. Branchenübliche Orientierung
Verbreitete Marken aus der Finanzierungs- und Wohnungswirtschaft. Sie sind keine Rechtsnormen, jede Bank und jedes Institut setzt eigene Grenzen. Die Rechner nennen sie als das, was sie sind: Orientierung, nicht Vorschrift.
- Kapitaldienstdeckung (DSCR) 1,2: eine in der Finanzierungspraxis verbreitete Orientierungsmarke dafür, dass der Nettoertrag den Kapitaldienst mit Reserve deckt. Unter 1,0 deckt die Miete den Kapitaldienst rechnerisch nicht, das ist wieder Klasse 2.
- Beleihungsauslauf 80 Prozent: die übliche Schwelle, ab der viele Banken Zinsaufschläge verlangen; über 100 Prozent sind auch Nebenkosten mitfinanziert.
- „Zins plus Tilgung gleich acht Prozent": eine alte Faustregel der Immobilienwirtschaft für robuste Tilgung, im Objekt-Check als solche gekennzeichnet und mit deinen Zahlen durchgerechnet.
- Fluktuationsreserve 2 bis 3 Prozent Leerstand: gilt in der Wohnungsmarktforschung als notwendig, damit Umzüge ohne lange Suchzeiten möglich bleiben; das BBSR beschreibt diesen Fluktuationsleerstand in seinen Leerstandsanalysen.
- Maklerprovision 3,57 Prozent Käuferanteil und der Satz, dass Banken Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren: verbreitete Marktpraxis, im Einzelfall verhandelbar.
4. Faustregeln dieser Seite
Schwellen, die immo.investments selbst gesetzt hat. Sie sind begründet, aber gewählt, und du kannst sie anders ziehen. Überall, wo eine dieser Schwellen ein Urteil färbt, gilt: Die Zahl dahinter ist exakt, die Grenze ist Konvention.
- Ein Prozentpunkt Puffer über dem Sollzins: Dass eine Nettomietrendite unter dem Sollzins gegen dich arbeitet, ist Arithmetik (Klasse 2). Dass wir erst ab einem Punkt darüber von „trägt sich mit Puffer" sprechen, ist unsere Reserve für Leerstand und Reparaturen. Sie steckt auch in der grünen Zone des Renditerechners.
- Kaufpreisfaktor-Stufen 20 und 25: Der Faktor 20 entspricht 5 Prozent Bruttorendite, der Faktor 25 vier Prozent. Wo wir „günstig", „marktüblich" und „teuer" trennen, ist unsere Einordnung beim heutigen Zinsniveau; in einer anderen Zinswelt lägen die Stufen anders. Einen objektiv guten Faktor gibt es nicht, siehe den Artikel zur Mietrendite.
- Die Reserveformel des Objekt-Checks: Kapitalbedarf ist dort Nebenkosten plus drei Monatsraten plus ein Jahr Instandhaltung. Ein bewusst schlichter Ansatz dieser Seite, keine Bankvorgabe.
- Die Stress-Szenarien: „Stress" heißt zwei Punkte höherer Anschlusszins, anderthalbfache Instandhaltung, drei Punkte mehr Mietausfall und halbierte Mietsteigerung; der „Ernstfall" verschärft auf dreieinhalb Punkte, das Doppelte, acht Punkte und keine Steigerung. Das sind Setzungen dieser Seite, keine Prognosen; alle Parameter lassen sich im Rechner selbst verschieben.
- Die Warnstufen der Ampeln: etwa „unter zwei Monaten verkraftbarem Leerstand wird es eng", „unter zwei Prozentpunkten Luft zum kritischen Anschlusszins wird es eng" oder „unter fünf Prozent Puffer zur Break-even-Miete". Die gemessenen Werte sind Klasse 2, die Grenzen, ab denen die Anzeige warnt, sind unsere.
- Die Marktlagen-Einstufung der Standortseiten: unter 3 Prozent Leerstand „angespannt", unter 5 Prozent „ausgeglichen", darüber „entspannt". Die 3-Prozent-Marke folgt der Fluktuationsreserve aus Klasse 3, die Dreiteilung selbst ist unsere Konvention.
Was das für dich heißt
Alle Rechenwege stehen offen in den Rechnern, jede Klasse-1-Quelle ist verlinkt, und jede Faustregel dieser Seite lässt sich durch eigene Eingaben ersetzen. Wenn dir eine Schwelle unbegründet erscheint oder du eine bessere Quelle kennst, schreib an hallo [at] steffen-hirth.de. Wie Quellen geprüft und Fehler korrigiert werden, steht in den redaktionellen Richtlinien.