Die Annuität: eine Rate, zwei Teile, ein eingebauter Beschleuniger
Fast jede Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen. Die Rate bleibt gleich, aber was in ihr steckt, verschiebt sich jeden Monat. Wer das Prinzip versteht, versteht auch, warum die letzte Phase so schnell geht.
Stand September 2026 · Geprüfte Quellen am Ende des Artikels
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Eine Rate, zwei TeileWie sich die Rate berechnetDer eingebaute BeschleunigerWas der Tilgungssatz über die Laufzeit entscheidetHäufige FragenEine Rate, zwei Teile
Fast jede Immobilienfinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen. Die Idee dahinter ist bequem. Du zahlst jeden Monat denselben Betrag, die Annuität, und die Bank teilt ihn intern auf. Ein Teil sind Zinsen auf die noch offene Restschuld, der Rest ist Tilgung und verringert genau diese Restschuld. Nach außen passiert jeden Monat dasselbe. Innen verschiebt sich das Verhältnis mit jeder einzelnen Zahlung.
Wie sich die Rate berechnet
Am Anfang stehen zwei Sätze, die du mit der Bank vereinbarst. Der Sollzins und die anfängliche Tilgung. Beide zusammen, angewendet auf die Darlehenssumme, ergeben die Jahresrate; ein Zwölftel davon ist die Monatsrate. Im Beispiel des Objekt-Checks sind es 147.319 € Darlehen bei 3,6 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung, also 5,6 % von 147.319 € geteilt durch zwölf: rund 687 € im Monat.
In der allerersten Rate stecken 442 € Zinsen, denn 3,6 % auf die volle Restschuld machen eben so viel aus. Getilgt werden anfangs nur 245 €. Dieses schiefe Verhältnis ist kein Fehler im Vertrag, sondern schlicht die Mathematik der ersten Monate.
Der eingebaute Beschleuniger
Jeder getilgte Euro senkt die Restschuld, und auf gesunkene Restschuld fallen weniger Zinsen an. Da die Rate gleich bleibt, wandert die ersparte Zinslast automatisch in die Tilgung. Die Tilgung füttert sich also selbst und wächst Jahr für Jahr schneller. Deshalb wirken die ersten Jahre zäh und die letzten erstaunlich schnell. Wer sich den Verlauf im Tilgungsrechner ansieht, erkennt die Kurve sofort. Sie fällt erst flach und am Ende steil.
Aus 2 % anfänglicher Tilgung werden im Laufe der Jahre von selbst 3, 4 und mehr Prozent. Anfangstilgung heißt die Zahl, weil sie nur den Start beschreibt. Ein Annuitätendarlehen mit 2 % Anfangstilgung ist darum nach rund 28 Jahren durch, nicht nach 50.
Was der Tilgungssatz über die Laufzeit entscheidet
Die Anfangstilgung ist der stärkste Hebel, den du beim Abschluss in der Hand hast. Ein Prozentpunkt mehr kostet im Beispiel 123 € zusätzliche Monatsrate, verkürzt die Laufzeit aber um Jahre und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung deutlich. Genau dort entscheidet sich, wie verwundbar dich der Anschlusszins trifft. Wer mehr Robustheit will, kombiniert eine höhere Anfangstilgung mit dem Recht auf Sondertilgungen und behält damit beide Tempo-Hebel in der Hand.
Rechne es an deinem Objekt
Der Tilgungsrechner zeigt Rate, Restschuld und Zinskosten über die ganze Laufzeit, mit Sondertilgung und dem Stand am Ende der Zinsbindung.
Tilgungsverlauf durchrechnenHäufige Fragen
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Darlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer, bei unveränderter Rate.
Wie berechne ich die Monatsrate?
Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz, geteilt durch zwölfhundert. Bei 147.319 € Darlehen, 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 687 € im Monat.
Warum ist die Tilgung am Anfang so niedrig?
Weil die Zinsen auf die volle Restschuld anfallen und sich beide Teile die feste Rate teilen. Mit sinkender Restschuld dreht sich das Verhältnis von selbst, ganz ohne Zutun.