Spekulationssteuer-Rechner
Was bleibt beim Verkauf? Spekulationssteuer, Zehnjahresfrist und der Erlös nach Steuern.
So rechnet dieser Rechner
Was ist die Spekulationssteuer?
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf steuerfrei.
Die Formel
Steuerpflichtiger Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Anschaffungskosten − kumulierte AfA) Steuer = Gewinn × persönlicher Steuersatz, nur innerhalb von 10 Jahren
Ein Rechenbeispiel
Wer eine 2020 für 320.000 € gekaufte, vermietete Wohnung 2026 für 380.000 € verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz; bei 60.000 € Gewinn und 42 % sind das 25.200 €. Ab 2030, nach Ablauf der Zehnjahresfrist, wäre derselbe Verkauf steuerfrei.
Die Zehnjahresfrist
Zwischen Kauf und Verkauf müssen mehr als zehn Jahre liegen, gerechnet ab dem Datum der notariellen Beurkundung, nicht ab Übergabe oder Grundbucheintrag. Danach ist der gesamte Gewinn steuerfrei.
Die AfA schlägt zurück
Jeder Euro, den du über die Jahre abgeschrieben hast, erhöht beim Verkauf innerhalb der Frist den steuerpflichtigen Gewinn. Wer lange abgeschrieben hat, hat beim frühen Verkauf entsprechend mehr zu versteuern.
Eigennutzung ist die Ausnahme
Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, entfällt die Steuer auch innerhalb der zehn Jahre. Für vermietete Kapitalanlagen gilt das nicht.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Nach Ablauf von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf, gerechnet nach den notariellen Kaufverträgen. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren auch früher; für vermietete Kapitalanlagen gilt die Zehnjahresfrist.
Zählt die AfA beim Verkaufsgewinn mit?
Ja. Die während der Vermietung abgesetzte AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Annahmen und Stand
Rechtsgrundlage § 23 EStG, Stand 2026. Der Rechner rechnet mit deinen Eingaben und dem persönlichen Grenzsteuersatz; Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben außen vor.
Quellen: § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte
Alle Bausteine stehen. Prüfe die gesamte Kalkulation im schlechten Fall.
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