Mietrendite und Kaufpreisfaktor: dieselbe Zahl, zwei Richtungen

Die Bruttomietrendite: der schnelle Blick

Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Beim Beispielobjekt für 320.000 € mit 1.150 € Kaltmiete im Monat sind das 13.800 € im Jahr, also 4,3 %. Sie taugt zum schnellen Sortieren von Inseraten, mehr nicht: Sie ignoriert Nebenkosten, Bewirtschaftung und Finanzierung, also alles, was zwischen Miete und deinem Konto liegt.

Der Kaufpreisfaktor: dieselbe Zahl, umgedreht

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger, ist der Kehrwert: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, im Beispiel 320.000 € zu 13.800 €, also 23,2. Faktor und Bruttorendite sind dieselbe Information in zwei Richtungen: Faktor 20 heißt 5 % Bruttorendite, Faktor 25 heißt 4 %. Verkäufer sprechen gern in Faktoren, weil große Zahlen nach Substanz klingen; rechne sie im Kopf zurück, indem du 100 durch den Faktor teilst.

Die Nettomietrendite: was wirklich hängen bleibt

Die ehrlichere Kennzahl zieht ab, was der Betrieb kostet, und rechnet dazu, was der Kauf wirklich kostete: Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Bewirtschaftung (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, kalkulierter Mietausfall), geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Je nach Objekt liegt sie meist spürbar unter der Bruttozahl, und genau diese Differenz trennt schöngerechnete Inserate von tragfähigen Kalkulationen.

Warum die Nebenkosten hineingehören

Die Kaufnebenkosten bringen keine Miete, kosten aber Kapital: Beim Beispielkauf machen sie aus 320.000 € eine Gesamtinvestition von 351.666 €. Auf diese Summe gerechnet wird aus Faktor 23,2 ein Faktor von 25,5, und aus 4,3 % werden 3,9 %. Wer Objekte in verschiedenen Bundesländern vergleicht, vergleicht ohne diesen Schritt Äpfel mit Birnen, denn allein die Grunderwerbsteuer streut um bis zu drei Prozentpunkte des Kaufpreises.

Was eine gute Rendite ist, und was nicht

Eine ehrliche Antwort statt einer Faustregel: Es gibt keinen Schwellenwert, ab dem eine Rendite objektiv gut ist. Dieselben 4 % sind mit hohem Zins und wenig Eigenkapital eine monatliche Zuzahlung und mit viel Eigenkapital ein solider Überschuss; ein hoher Faktor kann in einer wachsenden Stadt bezahlt sein und in einer schrumpfenden teuer. Prüfe deshalb zwei Dinge statt einer Zahl: den Cashflow deiner konkreten Finanzierung im Renditerechner und die Einordnung des Standorts im Standort-Check, der Preise und Mieten je Landkreis aus amtlichen Daten zeigt. Ob das Objekt auch den schlechten Fall trägt, beantwortet danach der Objekt-Check.