AfA bei Immobilien: Sätze, Kaufjahr und die kürzere Restnutzungsdauer

Was die AfA ist, und was nicht

Die AfA, die Absetzung für Abnutzung, verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über seine Nutzungsdauer und macht sie Jahr für Jahr als Werbungskosten geltend. Sie mindert dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass Geld fließt, und ist damit der stille Renditebaustein der vermieteten Immobilie. Zwei Grenzen gehören dazu: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Und die AfA gibt es nur bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung, Selbstnutzer gehen leer aus.

Welcher Satz gilt: das Fertigstellungsjahr entscheidet

Der Satz hängt nach § 7 Abs. 4 EStG allein am Jahr der Fertigstellung, nicht am Kaufdatum:

Ein Altbau von 1910 bringt also mehr Satz als der Bestandsbau von 1994, und der Neubau ab 2023 mehr als beide. Der Satz gilt, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist, bei 2 Prozent also 50 Jahre lang, unabhängig davon, wie oft es den Eigentümer wechselt: Jeder Käufer beginnt mit seinen eigenen Anschaffungskosten neu.

Die Bemessungsgrundlage: was mitzählt

Grundlage ist der Kaufpreis plus Anschaffungsnebenkosten, davon der Gebäudeanteil. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar und Grundbuch für den Erwerb. Nicht dazu gehören die Kosten der Grundschuld: Sie sind Finanzierungskosten und sofort abziehbar, wie im Artikel zu den Notar- und Grundbuchkosten erklärt.

Den Gebäudeanteil bestimmt im Streitfall die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums; eine sachgerechte Aufteilung im Kaufvertrag ist der bessere Weg. Der Hebel ist erheblich: Beim Beispielobjekt bringt jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil rund 70 € zusätzliche AfA im Jahr, dauerhaft.

Das Kaufjahr zählt monatsweise

Im Jahr der Anschaffung gibt es die AfA zeitanteilig: ein Zwölftel je Monat ab dem Kaufmonat, der selbst voll zählt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Wer im Mai kauft, bekommt acht Zwölftel, wer im Dezember kauft, ein Zwölftel. Für die Kaufentscheidung ist das selten ausschlaggebend, für die Steuererklärung des ersten Jahres aber bares Geld: Das fehlende Stück verschiebt sich ans Ende der Abschreibungsdauer, es verfällt nicht.

Die kürzere Restnutzungsdauer: der Gutachten-Hebel

Weist ein Gutachten nach, dass das Gebäude tatsächlich weniger lang nutzbar ist als die gesetzliche Typisierung unterstellt, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit der kürzeren Dauer abgeschrieben werden. Der Satz wird dann 100 geteilt durch die Restjahre: Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer sind es 4 Prozent statt 2, die jährliche Ersparnis verdoppelt sich. Das Gutachten kostet typischerweise einige hundert bis wenige tausend Euro und lohnt vor allem bei älteren Objekten mit erkennbarem Sanierungsstau. Das Finanzamt prüft solche Gutachten kritisch; es sollte von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen stammen.

Das Beispiel: 5.606 € AfA im Jahr

Kaufpreis 320.000 €, Anschaffungsnebenkosten ohne Grundschuldkosten 30.385 €, Gebäudeanteil 80 Prozent, Fertigstellung 1994, Kauf im Mai:

Über zwanzig Jahre summiert sich die Ersparnis auf gut 46.000 €. Wie sich das mit deinen Zahlen entwickelt, Jahr für Jahr mit Restwert, rechnet der AfA-Rechner; die Nebenkosten für die Bemessungsgrundlage liefert der Kaufnebenkosten-Artikel.

Der Haken: die AfA schlägt beim Verkauf zurück

Was das für deinen Verkaufszeitpunkt bedeutet, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner: Dort siehst du die Steuerklippe zwischen dem neunten und zehnten Jahr in Euro.