Grundsteuer nach der Reform: was Vermieter jetzt wissen müssen
Seit 2025 gelten die neuen Bescheide, und viele fallen anders aus als erwartet. Wer vermietet, legt die Grundsteuer um, sollte den Bescheid aber trotzdem lesen. Bei Leerstand zahlt niemand mit.
Stand September 2026 · Geprüfte Quellen am Ende des Artikels
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Was sich mit der Reform geändert hatDie Umlage auf die MieterWarum sich der Blick in den Bescheid lohntLeerstand: dann zahlst du alleinHäufige FragenWas sich mit der Reform geändert hat
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Die alten Einheitswerte aus den Jahren 1964 und 1935 sind Geschichte, an ihre Stelle sind neue Bewertungen getreten. Der Bund hat ein Modell vorgegeben, mehrere Länder sind mit eigenen Modellen ausgeschert, darunter Bayern und Baden-Württemberg. Deshalb kann dieselbe Wohnung je nach Bundesland nach völlig unterschiedlichen Regeln bewertet sein. Am Ende entscheidet ohnehin der Hebesatz deiner Gemeinde darüber, was auf dem Bescheid steht, und viele Gemeinden haben ihn im Zuge der Reform angepasst.
Die Umlage auf die Mieter
Für Vermieter ist die wichtigste Nachricht unspektakulär. An der Umlage hat sich nichts geändert. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten, so steht es in § 2 Nr. 1 BetrKV. Voraussetzung ist wie immer, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Verteilt wird üblicherweise nach Wohnfläche über die jährliche Nebenkostenabrechnung.
Ein höherer Bescheid trifft also zunächst deine Mieter, nicht deine Rendite. Trotzdem lohnt der genaue Blick, denn steigende Nebenkosten drücken auf die Kaltmiete, die der Markt noch hergibt. Was der Mieter insgesamt zahlen kann, ist begrenzt.
Warum sich der Blick in den Bescheid lohnt
Hinter der Zahl der Gemeinde stehen Bescheide des Finanzamts über Grundsteuerwert und Messbetrag. Fehler passieren dort erstaunlich oft, etwa eine falsche Wohnfläche, ein veralteter Bodenrichtwert oder die falsche Grundstücksart. Gegen jeden dieser Bescheide läuft eine Frist von einem Monat. Wer sie verpasst, zahlt unter Umständen Jahre auf falscher Grundlage. Prüfe deshalb bei jedem neuen Bescheid die Eckdaten, es dauert zehn Minuten.
Leerstand: dann zahlst du allein
Steht die Wohnung leer, gibt es niemanden, auf den du umlegen kannst. Die Grundsteuer läuft trotzdem weiter und wandert in deine Bewirtschaftungskosten, genau dorthin, wo sie die Nettorendite schmälert. Immerhin kennt das Grundsteuergesetz einen teilweisen Erlass, wenn der Mietertrag ohne dein Verschulden erheblich ausfällt. Den Antrag musst du bis zum 31. März des Folgejahres stellen, von allein passiert nichts. Für die Kalkulation vor dem Kauf heißt das schlicht, die Grundsteuer beim angesetzten Mietausfall mitzudenken, so wie es der Objekt-Check mit den Bewirtschaftungskosten ohnehin tut.
Rechne es an deinem Objekt
Im Renditerechner gehören nicht umlegbare Kosten in die Nettorendite. Die Grundsteuer zählt nur hinein, wenn sie nicht beim Mieter ankommt.
Bewirtschaftung durchrechnenHäufige Fragen
Darf ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?
Ja. Sie gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Verteilt wird in der Regel nach Wohnfläche.
Mein neuer Bescheid ist viel höher. Kann ich etwas tun?
Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde und die zugrunde liegenden Bescheide des Finanzamts ist jeweils binnen eines Monats Einspruch beziehungsweise Widerspruch möglich. Prüfe zuerst Fläche, Bodenrichtwert und Grundstücksart, dort stecken die häufigsten Fehler.
Wer zahlt die Grundsteuer bei Leerstand?
Du. Ohne Mieter gibt es niemanden, auf den umgelegt wird. Bei erheblichem Mietausfall ohne eigenes Verschulden kennt das Grundsteuergesetz einen teilweisen Erlass, den du bis zum 31. März des Folgejahres beantragen musst.
Quellen: § 2 Nr. 1 BetrKV, umlagefähige Betriebskosten · Grundsteuergesetz