Notar- und Grundbuchkosten: die Gebührentabelle statt der Zwei-Prozent-Regel

So funktioniert die Gebührentabelle

Notare und Grundbuchämter rechnen nicht in Prozent, sondern mit Wertgebühren nach § 34 GNotKG, Tabelle B. Die Tabelle startet bei 15 € für Geschäftswerte bis 500 € und wächst dann je angefangener Wertstufe um einen festen Betrag, der mit steigendem Wert größer wird, aber langsamer als der Wert selbst. Das Ergebnis ist die volle Gebühr, im Gesetz die 1,0-Gebühr. Alle Kosten beim Kauf sind Vielfache davon.

Die Gebührensätze beim Kauf

Welche Leistung wie viele volle Gebühren kostet, legt das Kostenverzeichnis fest. Für den üblichen Kauf mit Finanzierung sind es diese Positionen:

Auf die Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer und eine kleine Auslagenpauschale; die Gebühren des Grundbuchamts sind als Gerichtskosten umsatzsteuerfrei. Im Einzelfall kommen Positionen dazu, etwa eine Treuhandgebühr, wenn die Bank des Verkäufers alte Grundschulden gegen Zahlung freigibt.

Warum die Staffel teure Käufe entlastet

Die Zwei-Prozent-Faustregel unterstellt, dass Notarkosten linear mit dem Preis wachsen. Tatsächlich fällt der Gebührenanteil von 0,27 Prozent bei 100.000 € auf 0,19 Prozent bei 500.000 €. Wer eine günstige Wohnung kauft, zahlt anteilig mehr als die Faustregel verspricht; wer teuer kauft, deutlich weniger. Für die Kalkulation eines Kapitalanlegers ist das kein Detail: Beim 500.000-€-Objekt liegt die Pauschale um mehrere tausend Euro daneben.

Was die Finanzierung zusätzlich kostet

Die Grundschuld ist das Pfandrecht der Bank und kostet zweimal: Beurkundung beim Notar und Eintragung im Grundbuch, jeweils eine volle Gebühr aus der Grundschuldhöhe. Bei 271.666 € sind das zweimal 585 €. Wer mehr Eigenkapital einsetzt, braucht eine kleinere Grundschuld und senkt damit auch diese Gebühren. Steuerlich zählen die Grundschuldkosten zu den Finanzierungskosten: Bei Vermietung sind sie sofort als Werbungskosten abziehbar und gehören nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage.

Das Beispiel: 320.000 € mit Darlehen

Kaufpreis 320.000 €, Grundschuld 271.666 €. Die volle Gebühr beträgt 635 € aus dem Kaufpreis und 585 € aus der Grundschuld:

Zusammen 4.241,78 €, also 1,33 Prozent des Kaufpreises statt der oft zitierten zwei. Wie sich das in die vollständigen Kaufnebenkosten einfügt, zeigt das große Rechenbeispiel dort.

Wo sich sparen lässt, und wo nicht

• Nicht an den Gebühren: Sie sind gesetzlich festgelegt, Rabatte sind Notaren verboten. Jeder Notar kostet dasselbe.
• An der Grundschuldhöhe: Mehr Eigenkapital heißt kleinere Grundschuld und damit geringere Beurkundungs- und Eintragungsgebühren.
• Bei mitverkauftem Inventar: Küche oder Möbel, die im Vertrag gesondert und realistisch ausgewiesen sind, mindern den Geschäftswert für Grunderwerbsteuer und Gebühren. Der Ansatz muss dem tatsächlichen Wert entsprechen, sonst gefährdet er die Finanzierung und den Vertrag.
• An überflüssigen Leistungen: Eine Treuhandabwicklung oder ein Notaranderkonto kosten extra und sind nur nötig, wenn die Konstellation sie verlangt.