Hält die Rechnung auch dem schlechten Fall stand?
Der Objekt-Check verkettet Kaufnebenkosten, Finanzierung, Steuern und Anschlussfinanzierung zu einer einzigen Rechnung und zeigt, ab welcher Miete das Objekt trägt. Auch dann, wenn die Antwort lautet: gar nicht.
Das Ergebnis
Die Zeichen an den Zahlen zeigen die Lage zur jeweiligen Schwelle: der Pfeil, wo der Wert steht, das Wort daneben, was das bedeutet.
Warum dieses Ergebnis?
Der Cashflow des ersten Jahres in einer Zeile. Daneben die drei Hebel, an denen er hängt, jeweils mit dem Wert, bei dem die Rechnung auf null steht.
- Kaufpreis bis
- Kaltmiete ab
- Sollzins bis
Objekte nebeneinander
Sichere diesen Stand unter einem Namen und stelle mehrere Objekte in einer Tabelle gegenüber, jedes mit seinem Urteil. Die Liste bleibt in diesem Browser, nichts verlässt dein Gerät.
| Objekt | Kaufpreis | Kaltmiete | Cashflow je Monat | Faktor | Urteil |
|---|
Wo es kippt
Deine drei Grenzen
Nicht wieviel es bringt, sondern ab wann es kippt. Jede dieser drei Zahlen ist der Punkt, an dem aus der Rechnung eine Zuzahlung wird.
Welche Größe bewegt am meisten
Sechs Schocks, einzeln angesetzt, alle am selben Maß gemessen: was das Objekt nach der Zinsbindung monatlich erwirtschaftet, Überschuss nach Steuern plus Tilgung. Die längste Zeile ist der Hebel, der deine Aufmerksamkeit verdient, vor dem Kauf und in der Verhandlung.
Vier Szenarien
Der Basisfall sind deine Eingaben. Die anderen entspannen oder verschärfen Anschlusszins, Instandhaltung, Mietausfall und Mietsteigerung gleichzeitig. Genau so treten Probleme auf, nämlich zusammen. Die Parameter (Stress: zwei Punkte mehr Anschlusszins, anderthalbfache Instandhaltung, drei Punkte mehr Mietausfall, halbe Mietsteigerung; Ernstfall entsprechend schärfer) sind eine Setzung dieser Seite, keine Prognose, und unten frei verschiebbar.
Ein Effekt, der überrascht: Im Stressfall kann der Cashflow besser aussehen als im Basisfall. Der Grund ist die Steuer. Höhere Zinsen sind absetzbar, und solange die Rate gleich bleibt, verschiebt sich nur das Verhältnis. Was dabei verloren geht, steht eine Zeile tiefer: Die Tilgung bricht ein, und damit der Vermögensaufbau. Wer nur auf den Cashflow schaut, übersieht genau das.
Dreh selbst an den Reglern
Ein Preset als Startpunkt, dann jeder Regler einzeln. Alles andere bleibt bei deinen Eingaben.
- Cashflow im 1. Jahr
- Cashflow nach der Bindung
- Break-even-Miete
- Reserve reicht
Wie lange hält deine Reserve?
Cashflow über 25 Jahre
Monatlicher Überschuss nach Steuern in Basis, Stress und Ernstfall. Der Bruch in der Kurve ist das Ende der Zinsbindung. Ab dort zeigt sich, ob das Objekt die Anschlussfinanzierung trägt.
ExkursDie 8er-Annuität
Was der Preis sein darf
Aus dem Break-even lässt sich der Kaufpreis rückwärts rechnen. Wähle dein Ziel, die Achse ordnet das Inserat ein.
Was am Ende bleibt
Verkauf und Gesamtergebnis
Erst der Verkauf entscheidet, ob sich die Sache gelohnt hat. Die Eigenkapitalrendite fasst alles zusammen: eingesetztes Eigenkapital, alle laufenden Über- und Unterdeckungen, Sondertilgungen und den Nettoerlös am Ende.
| Verkauf nach | Gewinn | Steuer | Restschuld | Nettoerlös |
|---|
Einordnung
Die Zahlen, mit denen sich das Objekt in zehn Sekunden gegen ein anderes halten lässt.
- Preis je m²
- Miete je m²
- Bruttomietrendite
- Nettomietrendite
- Im Plus ab
So rechnet die Bank
- Kapitaldienstdeckung (DSCR)
- Beleihungsauslauf
- Restschuld nach Bindung
Vor dem Kauf zu klären
Sechs Prüfpunkte aus deinen Eingaben. Danach das, was keine Rechnung beantwortet, sondern nur Unterlagen.
Nebenkosten finanziert keine Bank. Sie müssen vollständig aus dem Eigenkapital kommen.
Reicht die bisherige Rate auch dann, wenn der Anschlusszins höher ausfällt als geplant?
Liegt die Kaltmiete über der Break-even-Schwelle, auch im Stressfall?
Der Nettoertrag im Verhältnis zur Annuität. Unter 1,2 wird das Kreditgespräch zäh.
Ein Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren macht den Gewinn steuerpflichtig, § 23 EStG.
Hält das Polster durch, wenn der Stressfall eintritt und der Cashflow kippt?
Belegen statt schätzen
- Gebäudeanteil aus dem Kaufvertrag oder einer Kaufpreisaufteilung, er bestimmt die AfA.
- Nicht umlagefähige Kosten aus der letzten Hausgeldabrechnung, nicht aus dem Inserat.
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Höhe der Instandhaltungsrücklage.
- Zustand von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen, möglichst mit Baujahr der Gewerke.
- Tatsächliche Miete laut Mietvertrag, nicht die Wunschmiete aus der Anzeige.
Der Rechenweg
Jeder Schritt mit deinen Zahlen. Wenn ein Ergebnis überrascht, klapp den Schritt auf, dann steht dort, woher es kommt.