Renditerechner Kapitalanlage
Wie rentabel ist die Immobilie? Mietrendite, Cashflow und der Kaufpreis, bis zu dem sie sich trägt.
So rechnet dieser Rechner
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis beziehungsweise zur Gesamtinvestition. Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Nettomietrendite: Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten.
Die Formel
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
Ein Rechenbeispiel
Bei 1.150 € Kaltmiete und 320.000 € Kaufpreis: 13.800 € Jahresmiete ÷ 320.000 € = 4,3 % Bruttomietrendite. Nach Abzug von rund 1.500 € Bewirtschaftungskosten und bezogen auf die Gesamtinvestition von 353.824 € inklusive Kaufnebenkosten bleiben etwa 3,5 % Nettomietrendite.
Die Bewertung
Maßstab ist die Nettomietrendite im Vergleich zum Sollzins. Fällt sie unter den Sollzins, arbeitet der Kredithebel gegen dich, das ist Arithmetik. Der zusätzliche Puffer von einem Prozentpunkt, ab dem dieser Rechner von Reserve für Leerstand und Reparaturen spricht, ist dagegen eine Faustregel dieser Seite, keine Norm.
Warum die Nettorendite niedriger ist
Sie zieht Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis ab und rechnet auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten, nicht auf den Kaufpreis.
Negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium
Entscheidend ist das Verhältnis zur Tilgung. Zahlst du monatlich weniger zu, als im selben Zeitraum getilgt wird, baust du unter dem Strich Vermögen auf.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Rechnerisch fest steht nur: Liegt die Nettomietrendite unter dem Sollzins, arbeitet die Finanzierung gegen dich. Als eigene Faustregel verlangt immo.investments darüber hinaus einen Puffer von mindestens einem Prozentpunkt über dem Sollzins als Reserve für Leerstand und Reparaturen. Bei 3,6 % Zins wären das 4,6 % und mehr.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite rechnet nur Jahreskaltmiete gegen Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis ab und bezieht die Kaufnebenkosten ein; sie liegt deshalb meist ein bis anderthalb Prozentpunkte darunter.
Annahmen und Stand
Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer: Stand 2026. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis sind in Anlehnung an die Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung vorbelegt (Mietausfallwagnis: Höchstsatz von 2 Prozent nach § 29 II. BV; Instandhaltung und Verwaltung angelehnt an die preisindexierten Pauschalen der §§ 28 und 26 II. BV) und lassen sich anpassen. Welche Bewertungsschwellen des Rechners Faustregeln dieser Seite sind, steht auf der Seite Methodik. Alle Ergebnisse sind unverbindliche Modellrechnungen auf Basis deiner Eingaben.
Quellen: § 29 II. BV, Mietausfallwagnis · § 28 II. BV, Instandhaltungskosten · § 26 II. BV, Verwaltungskosten · Methodik: wie diese Seite bewertet
Die Rendite steht. Wie entwickelt sich die Finanzierung dahinter?
Tilgung durchrechnen