Kaufnebenkosten-Rechner
Was kostet der Kauf wirklich? Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler, und wie viel davon allein an der Lage hängt.
So rechnet dieser Rechner
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind die Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Stand 2026), Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das meist 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren.
Die Formel
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Landessatz Notar und Grundbuch = Wertgebühren je Position nach § 34 GNotKG, Tabelle B Makler = Kaufpreis × Käuferanteil
Ein Rechenbeispiel
Bei 320.000 € Kaufpreis in Baden-Württemberg mit 80.000 € Eigenkapital: 5,0 % Grunderwerbsteuer (16.000 €), Notar 2.704 € und Grundbuch 1.538 € aus der Gebührentabelle einschließlich der Grundschuld über das Darlehen, 3,57 % Maklerprovision (11.424 €). Zusammen 31.666 €, also 9,9 % des Kaufpreises; die Gesamtinvestition steigt auf 351.666 €.
Der Posten, den du nicht verhandeln kannst
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei 320.000 € Kaufpreis sind das fast 10.000 € Unterschied allein durch die Lage. Nur beim Erwerb in der Familie entfällt sie ganz (§ 3 GrEStG: Ehegatten, Eltern und Kinder, Schenkung und Erbschaft), dafür steht die Auswahl Familienerwerb bereit. Notar und Grundbuch fallen auch dann an.
Warum hier keine Prozentfelder für den Notar stehen
Notar- und Grundbuchgebühren sind keine Prozentsätze, sondern Wertgebühren nach dem GNotKG. Die Tabelle ist degressiv: Der Anteil am Kaufpreis sinkt mit steigendem Preis. Pauschale zwei Prozent überschätzen teure Käufe und unterschätzen günstige.
Die Grundschuld gehört mit in die Rechnung
Wer finanziert, lässt eine Grundschuld beurkunden und eintragen. Beide Gebühren richten sich nach der Darlehenshöhe; der Rechner leitet sie aus Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital ab. Beim Kauf ohne Darlehen entfallen sie.
Nebenkosten sind Eigenkapital
Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Sie gehen direkt von deinem Eigenkapital ab, bevor überhaupt etwas in die Immobilie fließt.
Wann gezahlt wird
Der Steuerbescheid kommt wenige Wochen nach der Beurkundung. Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die keine Eintragung ins Grundbuch.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung meist 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Größter Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent; Notar und Grundbuch kommen aus der degressiven Gebührentabelle des GNotKG.
Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit. Sie gehen direkt vom Eigenkapital ab; eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus gilt als riskant und kostet spürbare Zinsaufschläge.
Annahmen und Stand
Grunderwerbsteuersätze: Stand 2026, je Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent. Notar- und Grundbuchgebühren nach § 34 GNotKG (Tabelle B) mit den Gebührensätzen des Kostenverzeichnisses für den üblichen Kauf mit Finanzierung; Auslagen als Pauschale. Maklerprovision mit dem verbreiteten Käuferanteil von 3,57 Prozent vorbelegt. Beim Erwerb in der Familie entfällt die Grunderwerbsteuer (§ 3 GrEStG).
Quellen: § 34 GNotKG, Gebührentabelle B · Kostenverzeichnis, Anlage 1 GNotKG · § 3 GrEStG, Ausnahmen von der Besteuerung
Du kennst jetzt die Gesamtinvestition. Wie rentabel ist die Immobilie damit?
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